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养老地产投资雷声大雨点小 业内称高地价买卖"不合算"
发表时间:2015-1-22 点击:780

掘金“银发经济”,房地产开发企业首先瞄准的就是养老地产项目。在80多家开发企业高调进军养老地产项目之时,遭遇的却是计划投资高企,实际投资却未跟进的尴尬。截至2014年末,包括万科、保利、远洋、绿地等企业在内,全国已有超过80家房企进入养老地产领域,投资总额超过800亿元。

  不过,万科集团高级副总裁毛大庆以北京市为例指出,截至2014年末,刨除以销售房产为目的的养老地产投资,聚焦经营持有的养老产业的固定资产投资仅为60亿-70亿元,其中来自房产开发商的投资只占一部分而已。雷声大、雨点小,也正在成为国内养老产业的尴尬,开发商热衷的养老地产也同样面临呼声高、落地少的问题。

  高地价买卖“不合算”

  业内人士介绍,目前开发商做养老地产主要有两种形式,一为出售型养老地产,其开发项目具备医疗、服务等养老必备配套,而开发商的目的则是卖房子;另一类为持有型养老地产,开发商与养老运营机构或者健康医疗企业合作,将其全部或部分项目做成养老物业,靠服务赚钱。毛大庆指出,第二类养老地产模式的落地更为困难。

  中坤集团董事长黄怒波告诉北京商报记者,土地出让价格高企直接影响了房企进入的热情。“在买入高价地后开发商更愿意以高价格卖出产品,而不会做长期运营,如果做养老运营,这笔账可不划算,”黄怒波坦言。

  据悉,当前养老用地的供应方式,一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施,通过划拨方式供地;另一部分是非政府投资、利用国有土地建养老设施,通过招拍挂等方式出让,开发商只能以第二种方式获取土地。就以2013年的密云一宗包含养老功能的居住用地为例,中投发展有限责任公司以4.64亿元拿下该地块,如果不含住宅,且用于养老设施的运营,该笔投入的回报周期将被无限拉长。毛大庆也同样拿万科青岛养老项目举例表示,运营回报周期极为漫长,20年都是很正常的。

  门槛降低 补贴跟进

  在黄怒波看来,高地价引发的高投入以及长回报周期是开发企业对于经营性养老地产敬而远之的关键原因。他还进而指出,经营性养老并非提供场所那么简单,而是医疗、照护、康复、娱乐为一体的综合服务项目,这对卖房子出身的开发商而言仍有难度。

  毛大庆也根据实际运营经验指出,养老项目的主要对象以80岁左右的高龄老人为主,因此对医疗配套提出了较高要求,而万科目前的养老地产项目所能做到的只是与周边医院进行合作,提供简单的医疗服务;另外,收费模式与养老机构运营之间也存在冲突。“如果收费过高,老人们无法承受或不愿意承受,而如果收费低廉,运营机构则会承受较大经营压力,商业模式的不够成熟也在制约开发商的热情,”毛大庆如是说。

  针对上述所提到的成本高、运营回报漫长的问题,黄怒波认为,其根本是政府需要从土地出让方式及价格上做出调整和改变,让开发商低门槛进入;而毛大庆的建议则是倡导政府针对医养结合的社区型养老机构制定较为细致合理的分期投资计划,而非一次性补助了事,从而督促、扶持医养机构在各个环节阶段皆可健康、稳定、均衡地发展。